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优质回答合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。

据中指研究院监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。仅今年以来，据澎湃新闻不完全统计，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。

以合肥为例，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中首次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。

据合肥在线，尽管此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求，达到一定比例才能开售，但是明确提出必须按现房销售，在合肥尚属首次。

另以北京为例，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》，该地块共吸引3家企业竞买，经过17轮价格竞拍达到土地合理上限价格37.84亿元，又经过23轮竞“现房销售面积”后成交，竞报“现房销售面积”5.4万平方米，最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。

今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京今年首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序；今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。

此外，福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示，葛岭镇溪西村一地块在出让要求中提到：地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，在这个时间节点提出现房销售多少受到近期烂尾楼风波的影响，出于保交楼的立场而提出的，多地出现的烂尾楼停贷风波事件导致购房者对商品房预售制度产生一定的抵触心态，取消预售制度的言论一时之间议论纷纷。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，今年7月以来，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪和预期均带来不利影响，而现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。

已有多地探索现房销售

对于现房销售试点的探索，最早或可追溯至2014年。

据新华网报道，2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，最终丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.54%，成交楼板价59859元，剔除保障房后楼板价达85810元/平。地块在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

到了2016年，为抑制房企拿地热情，深圳也推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

同年，杭州、南京等地在土地拍卖时，均提出现房销售要求。

据不完全统计，2016年至2020年间，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度。

以苏州为例，2016年8月11日，苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，共13条。其中规定，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

这一政策被业内解读为，一旦拍地价格过高，触碰价格红线，就需要以结构封顶或竣工验收为标准，来办理预售许可证。通俗说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。

2016年8月11日，南京市人民政府网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，按照政策，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

这也让海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

对于实行现售制度的背景，时任海南省住建厅厅长霍巨燃在当日举行的新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。

现房销售试点效果如何？

不过，从上述提及现房销售试点的城市来看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段时间后，改变了土地出让规则。

以杭州为例，2017年3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政，当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是仅4个月后，杭州推出的土地出让就改变规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除。

彼时，据《钱江晚报》2017年7月12日报道，2017年3月24日后的杭州土地出让，主城区共出让10宗涉宅地块，其中有9宗必须现房销售，在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。

不过，杭州于2021年重启了“现房销售”。2021年7月30日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告，其中10宗宅地率先开展“竞品质”试点，即改变以往的价高者得，而是采取线下竞“品质方案“，获得资格后进入线上“竞地价”阶段。本次试点地块全部实行现房销售，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《上证报》报道，为给土拍市场降温，南京市规定，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

2017年6月2日，南京再出规定，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积。但在随后的7月份，挂牌的5宗地块条件显示，取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

苏州则在2020年2月19日发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，提出延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则等，在一定范围内放松了房企预售的条件，也取消了执行42个月的强制性现房销售政策。

按照克而瑞监测数据，2016年8月，苏州推出现房销售政策，规定土地出让成交价超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。现房销售政策发布后，2016年出现12宗现房销售地块，现房率为40%。2017年全年现房销售地块达到49宗，现房率为82%，2018年前三季度现房销售地块为11宗，现房率为23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交，再无现房销售地块出现。

不过，在易居研究院智库中心总监严跃进看来，此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地，这和土地的限价政策有关系。现在提现房是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房的权益角度来讲，提出现房销售模式。

“此前现房销售政策的取消，是因为后来市场降温以后，从创造营商环境，优化营商环境角度来讲，优化或者取消了现房销售政策。现在各地出让的地块中再次提及现房销售，是在保交楼，防范烂尾背景下，重新提起现房销售的概念。”严跃进说。

业内人士认为，房地产市场进入调整周期，现房销售的试点地块成交率会有所下降，目前，各地的房地产相关政策正在不断完善中。

从此轮设置“现房销售”环节的城市来看，北京今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。从土拍成交情况看，12宗涉及“竞现房销售”的地块中，2宗地块流拍，4宗地块底价成交，3宗地块未触及地价上限；3宗地块达到上限价格后转为竞报“现房销售”面积。

商品房预售制会取消吗？

随着多地试点，取消商品房预售，全面推行现房销售的呼声也越来越高，那么当前全面推行现房销售是否可取？

陈文静认为，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机，全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围地推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。

陈霄也提到，现房销售可以尽可能地保证购房者的权益，避免出现烂尾楼、开发商跑路等现象，确保了购房者能如期拿房，降低了购房者和开发商之间产生冲突的可能。

陈霄认为，取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，全面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的时机，甚至可能会加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露，以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式，在部分城市率先试点取消预售制度，后逐步推广，这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环。

优质回答10月25日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了今年第四批次商品住宅用地出让公告，共推出6宗住宅地块，起始总价为122.9亿元。

从地块位置来看，分布于朝阳、石景山、通州、门头沟等区，均位于轨道交通沿线，其中热门地块位于朝阳的平房乡、崔各庄奶西等地块，这些宅地将于11月下旬集中成交。

未来将普及现房销售供应模式？

总体而言，与此前的出让规则相比，北京第四批次集中供地并没有明显变化。不过，在指导价方面，首次对期房销售和现房销售进行了区别，比如石景山区古城地块的预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米。

“出让规则依旧采取‘竞价+摇号’模式，推出宗地仍没有90/70户型限制要求，推出规则逐渐契合市场多样化需求，以提升开发商产品供应灵活度。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，同时，6宗地块全部设置竞现房销售面积环节，预计未来将普及现房销售供应模式。

竞现房销售面积环节，即土拍环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，就转入“竞现房销售”面积，即现房销售面积最高者中标。

“北京从土地出让环节大力推现房销售，一方面，突破性的改革有助于房地产市场良性发展；另一方面，虽然现房销售对于房企前期投入资金的考验较大，但由于北京市场需求稳定，叠加此次推出地块的价值被市场认可，现房销售有利于项目的去化，也对房企有一定利好。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，加大竞现房销售面积，能够在一定程度上减少购房纠纷，提升购房群体的安全感，从长期来看，有利于项目的去化，后续不排除有其他城市效仿。

对此，张凯表示，目前已经有北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始试点现房销售，虽然部分地块没有到竞现房销售面积环节，但现房销售试点工作已经逐渐展开。

“关于现房销售，从试点供应到逐渐普及，对比期房供应的不确定性，现房产品在购房时所见即所得，在当下的市场格局中备受关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，叠加供应的土地给房企留有一定利润空间，有助于现房销售加快入市，提振市场信心。

北京集中供地率先回温

那么，北京第四批次集中供地的成交走势会如何？

“由于当前房企销售端依然承压，同时四季度获取的地块很难在年内形成有效的销售回款，预计北京第四批次土拍将维持恒温态势。”关荣雪称。

对此，张凯也表示，预计北京第四批次集中供应的6宗地块会全部成交，平房乡2宗地块有望触顶进入竞现房销售环节。从成交端来看，北京今年集中供地率先回温，市场热度依旧领先于其他城市。

从整体溢价率走势来看，北京今年首轮集中供地整体溢价率为4.46%，第二轮为5.35%，第三轮为6.06%，逐渐走高。对此，多位业内人士均表示，即便是在热点城市中，北京土地市场也是率先回温的。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至目前，北京市今年已经完成三个批次的土地集中出让，共成交了49宗地块，总成交额约1480亿元，预计今年全年四个批次卖地收入有望达到1610亿元左右。

“虽然较去年全年1900亿元成交额略有收窄，但溢价率明显回升，今年整体表现好于预期。”张凯表示。

关荣雪也表示，由于供应规模很大程度上决定成交走向，以此来看，北京今年四个批次合计供地量较去年有所缩减，加之房企资金承压，溢价空间受限，今年整体揽金规模也较去年有一定差距。不过，预计北京今年土拍总体表现稳健，整体热度在22城中处于中等偏上水平。

优质回答2022年房产税试点城市名单具体如下：一、上海据介绍，上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。二、重庆重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%－1.2%。重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅。个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）的住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%4倍（含4倍）的税率为1．2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）的普通住房，税率为0．5%。三、第二批试点城市名单国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革，适时扩大房产税试点城市范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。受访专家认为，当前的改革方案还有待进一步完善，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先对小产权房课税。

优质回答相信大家都去过一些房地产的销售中心，一般都是销售跟你说那些楼盘正在预售，然后大家可以选择预售的房子，基本上没有人能够在房子盖好之后再买的，因为都被大家买完了，所以很长的时间里大家买的都是预售房，福州试点现房销售，曾被多地放弃，之所以预售制度能运行长达28年，主要原因有2点，第一是人们都有一个怕买不到的心理，所以喜欢提前买；第二房地产的老板需要资金流转，所以一般房子都是边盖变卖，其实这样的方式挺好的，只不过如今烂尾楼层出不穷，导致这样的方法对于买房者来说就是噩梦。

一、预售制度之所以能运行长达28年，首先是因为人们的一个喜欢争抢的心理。

买房子一直是人们心中的一件大事，房子的楼层和户型总是有差别的，大家都想住到采光好、南北通透的房子，可是这样的房子如果等到盖好的那天再买大家不一定能够买到，所以对于房企采用的预售机制比较的支持，这样大家买到好房子的概率就大大增加了，所以这个制度能够运行很多年。

二、其次是房企们需要资金的流转，所以预售制度一直存在至今。

一间房子的修盖对于房企来说可能不算什么，可是如果是几栋甚至是几片房子的建造需要的资金就不是所有老板能够承受的，所以房企的老板们实行这个制度能够提前回款，保障公司资金的流转，所以老板们也喜欢这个制度。

三、预售制度如今弊端很大，很有可能会被淘汰换成现房销售制度。

之前大家没有感觉到预售制度的风险，如今各个城市烂尾楼频繁爆出，很多买房者承担着贷款却没有房子住真的是非常可怜，很多人看到这些也不敢买预售房了，所以小编觉得今后可能会实行现房销售，预售制度即将走到尽头。

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