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“ 我国的房地产私募股权投资基金业务一直处于不断的适应和发展的过程，一方面借鉴外国的先进经验，实现房地产私募股权投资的优化升级，另一方面也在寻找适合我国国情的私募股权投资模式。”

1、房地产私募前景

房地产企业在发展过程中，融资为房企规模迅速扩张提供了重要支撑，房企融资渠道主要有银行贷款、债券融资、股权融资和非标融资等。2010年以来的楼市调控，使房企银行贷款和房企发债受到限制，非标业务兴起；这一阶段房地产私募基金在非标业务盛行下得到快速发展，房地产私募基金的发行规模和发行数量迅速增加。

2、投资基金

在我国传统的房地产企业的发展过程中，通常都是依靠银行贷款来进行日常的运营管理，在这种情况下，房地产行业对于银行的依赖程度高，这在一定程度上导致了房地产相关企业的经营风险增大，不利于房地产行业的长期健康发展。

房地产私募股权通过向相关的金融机构、个人投资者等一些合格的投资者筹集资金，由专业的管理团队通过商业银行作为流通的中介，在运作的过程中投资优质的房地产公司或者房地产项目，以达到投资获利的目的。

私募股权投资基金对于产业的重组、内部结构的调整和产业的更新升级，提供了资金和管理方面的支持，同时也为房地产创业公司的创业初期和之后的稳定经营提供了保障和资金来源。使中小企业有了资金支持，加快创新的步伐，使大企业更有危机意识，不断完善和改进内部结构管理。

3、基金详解

房地产私募投资基金主要有以下三种形式：一是以投资公司、资产管理公司形式存在的房地产私募投资基金，二是以信托计划形式存在的房地产私募投资基金——房地产投资信托基金，三以有限合伙企业形式存在的房地产私募股权投资基金——房地产私募股权投资基金。

房地产私募股权投资基金按照投资时项目公司的发展阶段，可分为投资于房地产开发阶段的基金和投资于建成房地产的基金; 按照投资标的，可分为投资于持有型物业的基金和投资于销售型物业的基金; 按照管理人身份, 可分为开发商为主导的基金和专业管理人运作的市场化基金。

以开发商主导基金为例, 开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会投资于开发商自己的项目, 并且管理人会承诺在一定期限后以一定价格回购。通常这类基金有限合伙人的投资回报率较低, 但相应的投资风险也小, 本质上是开发商的一种融资工具。

而专业资产管理人运作的基金中, 普通合伙人和管理人为独立的资产管理运营团队, 其按照市场准则挑选投资项目、开展投资并且依照市场需求实现项目退出。通常此类基金在管理人不承诺一定回报的情况下, 可以达到较高的水准, 但投资人也需相应地承担较大的投资风险, 属于实质意义上的房地产私募股权投资基金。

园区运营既需要开发融资需求，同时也需要长期持有部分资产，借助私募股权基金可以作为一种有益的尝试。

合作制得运作模式图

投资决策委员会（IC）：主要由专业委员组成，一般由GP或基金管理人根据合伙协议约定组建，也一定程度上存在LP参与的情况。其主要负责设计和执行基金决策程序，比如基金拟投资项目的预立项、立项论证、组织三方尽调、制作《投资建议书》并表决、上报方案给合伙人会议等。

l公司制运作模式图

4、私募股权投资基金和私募证券投资基金的区别？

除了二级市场之外的基本都可以，包括新三板和定增。新三板、定增股权和证券都有参与。

私募股权基金的类型主要有：

A.成长基金。投资于成长阶段企业度。

B.并购基金。主要以控股方式投资于稳定成长期的企业，这些企业通常可以提供连续三年的反映盈利能力或潜力的财务报表，知通过企业内部重组和行业整合来帮助被收购企业确立市场地位。

C.重整基金。专注于为陷入财道务危机的企业提供财务拯救。

D.夹层基金。通常以股债结合的形式投资处于稳定成长期而上市之前的企业。

E.房地产基金。直接投资于回房地产相关项目以获取收益。

F.基础设施基金。投资于基础设施项目。

G.母基金。投资于其他基金、集合计划、专项资金等。

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