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今年开年，楼Sir朋友圈很多房中介在转发一张刷卡单。

单子上赫然显示，交易金额达到1.36亿，底下还压着一张琼南某湾区别墅项目的楼书。

有人说，这是陵水开年成交的别墅，买家一次性付了全款。

后来核实了一下，这张刷卡单并不是今年的，而是发生在2019年，又被翻出来炒作了一次。

虽然是一次乌龙事件，楼Sir却留了个心眼，开始观察海南豪宅别墅市场的反应。

据路边社消息，三亚今年单套成交金额最高5100万，毫无疑问，也是别墅。

接着，拍卖平台上一套位于清水湾的别墅成功拍出，6800多万！

经常泡在各种楼盘交易价格数据表中，楼Sir估计，这可能是今年以来，海南岛内单笔成交价最高的一套房。

都说别墅豪宅有自己单独的市场，不太会受整体行情影响。楼Sir也想知道，目前行情是啥样。

别墅市场：供需紧张

我们先看一下海口别墅的供应量和交易量数据：

通过第三方统计，海口近5年来每年别墅供应面积大约在十几到二十几万平米，也就去年，突破了20万㎡，最低的2019年，不到12万㎡。

这些供应和成交里面，还是联排、叠院、空墅一起算的，真正的独栋别墅，实际上更少。

再看成交，2018-2022四年都在二十多万平米，而2017年则达到四十多万平。

这里有一个剪刀差，2017年和2019年这两年，成交面积都是供应面积的两倍。

去年倒是特殊，供应量比交易量多接近一倍，楼Sir研究了下，主要是8月以后，受口罩影响，备案数量比较少，可能延续到今年一二月来了。

整体上，供需比还是比较紧张的。从限墅到禁墅，全国一盘棋，让别墅这一类别产品告别了规模化发展，成为楼市里的小众品类，越来越稀缺。

但市场对别墅的购买力，依然强劲。贝壳上有一组成交数据，据不完全统计，近两年来，海口成交的二手别墅中，总价前十名的，都在700万。

最近一套，总价更是达到了1500万！

充分说明，无论是提升居住品质，还是保值增值，在高端市场上，别墅都占据着一席之地。

这些数据告诉我们，高端买家，只匹配需求，不计成本。连溢价后的二手别墅都如此抢手，更何况全新别墅呢？

所以，楼Sir决定去盘一盘今年海口的别墅货源。

最近去踩过的南国威尼斯城，目前货量还挺充足，还有近千套独栋别墅。这个规模，很有可能是海口乃至整个海南规模体量最大的在售独栋别墅群了。

做别墅项目，产品逻辑都跟高层项目完全不同，必须要有足够的亮点，才能从现在流行的大平层手里抢夺购买力。

楼Sir踩盘后发现，南国威尼斯城这个楼盘的真实实力，被低估了。

作为一个长线运营14年的楼盘，它所呈现出来的产品实力、运营能力，以及对文旅盘的理解，可能不输岛内那些耳熟能详的大盘。

南国威尼斯城：别墅供应大户

首先，没有独特的资源，讲不出文旅的故事。

南国威尼斯城位于海口南郊云龙板块，周围被万亩原生湿地森林环绕，与南渡江上游支流三十六曲溪只隔一道植被墙，小区内还有两个人工湖泊。

这样的生态环境，不但鼎立于海口城南，在全岛来看，也足引以为傲。

从国际旅游岛时代关注海南楼市的人，估计对南国威尼斯城这个名字并不陌生。

该项目占地约1348亩，整片开发，于2010年10月首次开盘，总共规划近10000套房，目前已有20000余名业主入住。其中，别墅位于规划的核心板块，拥有最佳景观和配套，近千套独栋别墅，累计已售出200余套。

历时十四年，南国威尼斯城属于周期非常长的项目，也经历了他的高光时期，曾经8年卖出6700多套房：

长线项目的运营水平、产品质量是十分透明的，很容易观察出来。

这一点，南国威尼斯可以说很有底气了，就连挑剔的楼Sir走在小区里，也不得不感叹。

园林维护有方、道路干净整齐、房屋历久弥新，这些都只是表象，更难能可贵的是，历经岁月洗礼之后，这个楼盘别具一格的艺术人文风格，算是稳稳立住了。

生活氛围VS精神内核

自然环境、文旅资源有了，那南国威尼斯城的别墅产品、精神内核又会如何打造呢？

在海南文旅地产这个非常考验开发商运营能力的赛道里，很多项目不会考虑长周期运营，房子卖完就撤，讲过的文旅度假故事，最后只剩下靠自然环境取胜的居家养生牌。

原因就在于，别墅是结合高端 改善的终极产品，有院落设计，有天有地的生活，极大延展了居家生活的可能性，是真正顶级富豪的居住之所。

一直以来，别墅是一种居住身份的象征，也是能凸显社会地位的特殊载体。

买得起别墅的人，对产品的要求也会非常高。如果只是给一栋房子，一个环境，没有故事，那人家还不如找地儿自己盖，还有根的情节。

所以能打动高端买家的别墅，一定要有氛围感的生活，高端的配套，以及优秀的物业服务。

这三个维度里，配套管理和物业服务挺好理解，可能最抽象的是第一个，什么是生活的氛围感？一个房地产楼盘，如何给它的客户营造这种主观感觉呢？

这个问题，国内文旅大盘中，有一个极致案例，给出了完美答案。

前几年爆火的神盘阿那亚，被誉为当代文艺人的精神家园。它最大的成功，就是将艺术、美学、服务做到极致，让焦虑的北京人，在那里能睡个好觉。

所以，当时越来越多的年轻中产们，选择在北京把工作拉满，然后周末或节假日短暂逃离，去阿那亚充电。

阿那亚刻在骨子里的文艺气质，就是生活的氛围感。它逐渐形成一种惯性思维，一到那里，就会拥有一种完全不同的生活。

据说，全国做文旅的楼盘都想复刻阿那亚，但无一个取得绝对成功。究其原因，一个是成本，另一个则是玄学，就像海边孤独图书管的爆火一样，需要一个精神图腾。

我们惊讶地发现，南国威尼斯城在生活方式和精神家园上的造诣，不说与阿那亚比肩，起码在岛内文旅地产圈，已是标杆级别。

这里有一个成立超过十年的“文化艺术大学”，是真的按照大学的模式在开展，该有的建制，校长、副校长、办公室主任、社团团长、运动会会长等，一应俱全，全都是德才兼备的业主们自愿担任。

“艺术大学”里包含声乐、舞蹈、模特、太极、书画等30多门丰富课程，还不定期举办各类活动比赛，业主春晚/太极比赛/歌唱比赛/舞蹈比赛等等，为业主搭建施展才华及娱乐的舞台。

在项目保存的历年活动、演出资料影像里介绍，很多牵头人、主导者，曾经是该领域里出类拔萃的人物，比如知名指挥家、摄影家、书法家、舞蹈家、声乐家等。

据说，项目早期做过一个摸排调查，统计出业主职业身份，发现其中艺术家、相关教育工作者占了约1/3，于是请业主牵头做起了“文化艺术大学”的运营。

卸下昔日光环，“艺术家”们在南国威尼斯城找到了另一种延续，这种不计成本、无关利益的投入，和对热爱的领域发自内心的付出，最终将“文化艺术大学”培育成了南国威尼斯城业主们的精神家园。

阿那亚最成功的一句Slogan是“人生可以更美”，放在南国威尼斯城业主身上，配适度可达到99.99%。

四大特点，凸显价值

一个楼盘面市，既被购房者选择，也会主动选择它未来的业主。

南国威尼斯城总计近千套别墅，就是一个规模相当大的资产圈层。

加上这里从硬件到软件都贯穿的艺术氛围，它需要选择的是有实力，更有品位的人群。

今年，南国威尼斯城新推出100多套独栋别墅，作为这个文化艺术生活魅力之城的入场券。

建面约254-307㎡的独栋院墅，在叠拼流行的当下市场，本身就是一大稀缺标签。

十年系列，几番迭代，这次的独栋别墅，很会把握买家的嗨点。

首先，占地空间够大，赠送面积够多。

买别墅就是买土地、买庭院，这批独栋别墅赠送的院子，从 300多平米到更大的甚至有600多平！

三层空间，至少可以做成四房三厅三卫格局，楼下有庭院，楼顶有露台，无论是三代同堂，还是三胎家庭，都可以按角色分配舒适空间。

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第二，产品迭代，审美刷新。

告别之前的欧式贵族风，这次南国威尼斯城紧跟时代潮流，推出了全新时尚简约现代风样板间。

现代风的家具，清爽的配色，让这个楼盘焕发出青春朝气，更符合城市新贵、改善置业客群审美。

第三，坚持独栋，物以稀为贵。

毕竟，从货值最大化的角度来看，叠院和联排都可以扩大建筑面积，但独栋就是一片土地只盖一栋楼，住一户人家。

受制于地价，未来做叠院和联排的开发商，注定只会越来越多，而独栋则会变得越来越少见，在当前海口内，也几乎绝迹。

在高端人士更追求私密性与自由性的当下，这样的产品显然更贴合需求，更具收藏价值。

第四，风格传承，极致美式风。

一个项目是否有美感，不在于他选择何种风格，而在于，在这个风格里能走多远，做到何种境界。

南国威尼斯 实景

统一的风格、精致的做工、有格调的审美，让南国威尼斯城形成独特而鲜明的风格，既与周围环境完美融入，又自成体系，仿佛一座神秘城堡。

有韵味、有沉淀的环境，也逐渐为外界所知，受到肯定和认可，吸引来热播《罚罪》等几十家剧组在这里取景拍摄。

配套及服务

每年都有项目在说，我们卖的不是房子，而是生活方式。

南国威尼斯城，或许不是这个理念的首创者，甚至都不是直接的宣传者，但每一处具体的配套、服务，落点都在这个看似抽象的概念里。

整个项目内部规划了8大体系配套，年龄段覆盖老、中、青、幼，功能性包括健康、养生、衣食、住行、品味、礼仪、娱乐、购物等。

例如，针对少儿，有推崇全西式学前教育的高端定制古堡幼儿园（现状：在建）；有欣赏鸵鸟、孔雀动物的萌宠园；还有数个位于不同区域的游乐场所。

针对健康养生，则有4200平米体育会馆，包含泳池、网球场、羽毛球馆、瑜伽室、舞蹈室、棋牌室、阅览室，还有位于温德姆花园酒店里的泳池、健身房等。

针对品味生活，也不乏直升机停机坪、红酒窖、雪茄吧、业主礼堂等主题设施。

园区里还有业主食堂、生活超市、旅行社、与海口三甲医院合作的社区医院等，俨然一座独立的生活之城。

高端的配套离不开优秀物业服务团队的维护。

南国威尼斯城的合同物业费是住宅2.8元，别墅8元；目前都在打折，住宅打完折是1.96元，别墅直接打五折。

实收物业费不是最贵的，为别墅配备的则是温德姆花园酒店团队直接管理的星级服务。

追溯项目背景，发现能操如此大盘，还能进行长周期运营，开发商也不是无名之辈。

海南南国控股集团，本地颇具实力的老牌房企，旗下有5个地产项目，其中最引人注意的，是滨海国际金融中心，位于滨海大道上的5A甲级写字楼。

有眼光有实力拿下城市核心位置商办项目，并自持运营，证明其资金、管理、理念至少保持在行业超平均级别水准。

在独栋别墅稀缺的当下，很难得看到海口还有这样一个有内涵的文旅大盘，卖房也卖生活方式，有实力的朋友，应该去了解一下。

对于海南别墅，大家还有什么想说的，欢迎在评论区留言。

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