今天窝牛号就给我们广大朋友来聊聊郁亮回应万科股价,以下观点希望能帮助到您。

答王石在万科2015年度股东大会现场

持续近一年的万科股权之争，终于来到新的阶段。在明确反对万科与深铁的重组后，万科第一大股东宝能要求召开临时股东大会，意欲全面重组万科董事会。而一旦宝能提交的方案获得通过，万科创始人王石将被迫从这家已经发展为全球最大房地产商的公司离职。今日下午，万科2015年度股东大会在深圳总部召开，会上王石、郁亮等分别回应了股东代表们的提问。

“谁的万科”进入决战 宝能提议罢免全部董事

此前一直在暗中观察战事动态的宝能集团日前正式发出“宣战檄文”——提请股东大会罢免万科全部在任董事及两名监事。

出于自身利益角度考虑，宝能方面的上述提议，实属预料之内、情理之中。尽管万科称将于近期召开董事会审议上述请求，但根据相关规定，只要宝能执意坚持，相关罢免议案便会经股东大会“过堂”表决。届时，万科全体参会股东的态度，将决定未来的万科，究竟是谁的万科。

万科今日所发公告显示，公司近日收到钜盛华、前海人寿(皆为宝能集团旗下企业)发来的通知，宝能方面欲提请公司董事会召开临时股东大会，审议由其提出的12项议案，即将包括王石、乔世波、郁亮在内的万科十名现任董事以及解冻、廖绮云等两名监事全部予以罢免，“心细”的宝能并未将独立董事海闻纳入罢免范围，原因在于海闻之前已经请辞。

有业内人士指出，万科重组被否加上核心管理层被“血洗”，如果华润和亩咐闷宝能拿不出重组方案，亦或是造成整个管理团队出走，万科复牌后的股价将承受巨大的压力，中小股东恐遭受非常大的损失。

王石回应薪酬问题：

我是拿薪酬的董事长，对公司进行战略性把握

王石在大会上回应小股东对其千万元薪酬的质疑。他表示，“首先，我是执行董事，我并不是只挂名的董事长，是公司管理层的一员，是拿薪酬的董事长。”王石称，“我介入迅弯了公司管理，监督公司运转。我在国外考察学习期间，也是参与了公司具体国际项目的谈判。我对公司进行战略性的把握，监督管理团队执行董事会决策是否有偏差。”

万科监事会主席解冻：

王石还没不堪到被罢免

万科监事会主席力挺王石，解冻说：“王石是合格的董事长，没有不堪到要被罢免的程度。”他表示，王石从来没有脱离过工作岗位，即使在海外期间简拿，也为公司提供了资源和支持。“王石是执行董事，没有单独领取津贴，是与公司管理层一样领取薪酬，其薪酬是经过每年股东大会审议确认的。过去万科业绩不断增长，但王石的薪酬没有与利润同步增长。”解冻说。

王石回应“野蛮人”问题：

不会一直妥协，资本不能为所欲为

王石回应称，包括他在内的万科管理层一直在妥协。他说：“你们有没有注意到我身上的表现，从去年我当时来停牌时候的内部的一个讲话，在社会上的反响，和在不同场合我的表态，和今天我坐在这里我的态度，你们应该看到，万科管理层包括我在内，我们为了万科这个品牌、为了我们社会各个利益的相关者，只要整个让大家感到在这种股东更换当中，我们管理层、我们艰辛的、我们创造的、我们守望的对各个利益相关的一致往前走的利益，我们一直在妥协。我相信媒体应该是可以感到的，有关的监管部门是可以感到的，我们在妥协当中的我们应该对手也是感觉到的，并不等于说我们这个会是怎么样的会，当然在现代社会当中，第一，我们遵守游戏规则，第二，实际上的智慧是什么呢，就是妥协，我赞成这位股东提的这样一个建议。”

王石称，协调各方面的利益，尤其是如何来稳定，应该说万科本身一直是在妥协的，他说，这种妥协也是有个度的，底线是消费者、合作伙伴、社会各个方面接受的万科已经形成的一些阳光、透明的原则。王石称，大股东也必须遵守监管部门的要求，不能为所欲为。他说，“中国还有相关监管部门，在中国改革开放至今，如何运行这个市场，监管部门已经有了相当的经验，相信监管部门这个时候会出来表态的，为什么我们乐观，就乐观在这里，不是资本你想怎么做就怎么做的。”

王石回应何时放手万科：

希望郁亮成为董事长接替我

“我曾经说过，我说我的成功应该是没有人再需要我，这才是成功，从现在来看，我还不太成功，因为现在还有一个重点，有提案要把我掀掉。我希望郁亮能代替我，如果能实现当然好，郁亮成为董事长，当然我同时辞职，如果我还没被罢免的话，这是不错的一个建议。”王石回应称。

王石回应重组方案问题：

重组深铁方案董事会已通过 可以往前推进

王石表示，重组方案推进之后，最终的规模、具体的价格还要到董事会和股东大会决议，“这个程序最快也得两到三个月的时间，这个过程中，并不是说这个董事会通过了就通过，通过就是同意这样重组往下进行，进行下去很多工作要做，没有两个月到三个月的时间是完不成的，完成之后还需要开董事会，还需要开股东大会，如果是那个方案，像昨天这样的结果，当然今天开股东大会也通不过了，我们应该说在这方面还是有时间、还是有空间的”。

郁亮回应被罢免：

管理团队感到有心无力

在股东大会上，有小股东代表提问，管理层对于宝能罢免议案的态度。“我们尊重每个股东的权益，这是他们的选择，近期董事会会讨论相关议案。”郁亮表示，“对于我们来说，罢免万科所有的董事及监事，确实对万科造成非常大的困扰。去年万科员工队伍开始出现不稳定，我们尽可能维持，没有对业绩造成影响。”

但是，郁亮说，上个礼拜罢免议案提出后，“我们部分已经签约和销售的项目面临解约风险，银行对万科的信用评级慎重考虑，合作方调整商务条款，猎头打我们员工的主意。管理团队会尽力维持，但是今天我们也感到有心无力。”

“王石主席和我的去留问题并不重要，但是万科普通员工的人心如果散了，股东和相关方的利益都得不到保证。我们在任每一天都会尽到自己的责任。”郁亮表示。

（回答发布于2016-06-28，当前相关购房政策实际为准）

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答3月31日，万科终于召开2020年度业绩发布会。

与过往无异，万科总是会在开场前播放几个的暖场视频。过去几次，大多是旗下物业、物流、商业、城市更新等业务的介绍。

这一次，直到业绩发布会正式开始，也没有听到一句与业绩相关的话语，取而代之的是一条条动画短片，唱歌、跑步、健身等，不一而足。

简单的开头已表达万科对未来的一些想法：“筋厂”厂牌，“认真做事，坚持理想，不妥协、不认输”的标签。

“万科去年第扰消一次提出品牌年轻化，现在也有了厂牌，这背后有个很大的背景。”在董事会主席郁亮看来，万科已经在与互联网企业竞争人才，如鹅厂腾讯。万科需要人才，人才是让组织适配战略的要素。

“如何发现优秀人才，是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理方面的问题。”郁亮称。

行业从土地红利、金融红利步入管理红利时代，无疑是万科最重要的论断，万科在年报致股东函中，便用21个字宣告：“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”

或许这是一种无奈，行业盈利水平下降，作为行业龙头的万科亦无法避免。

如万科所言，过去是决定收获的多少、发展的快慢；如今是决定企业的生存，不能胜出则意味着淘汰。

地产制造业

对于万科2020年业绩，市场普遍给了“稳健”二字的评价。

营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%、归属于上市公司股东净利润415.16亿元，同比增长6.8%、万物云对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%……

事实上并不及市场预期，投资者在二级市场用脚投票，万科股价低开低走，截至3月31日收盘报每股30元，跌幅4.37%，成为A股房地产板块跌幅最大的股票。

“蜗牛”般的利润增速，也许是最大的问题。

“我们不能再赚大钱和快钱，但还是可以靠自己的努力做到去挣慢钱，长钱和老实钱。”在郁亮看来，没有生产要素红利的未来，房地产要回归实业属性，回报水平逐渐向 社会 的平均水平靠拢。

盈利能力的下降已成为不争的事实，整个行业如此，万科也没办法避免。

数据显示，2020年，房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点。集团缓敏知全面摊薄净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点。

这是继2019年房地产及相关业务结算毛利率下降2.5个百分点、全面摊薄的净资产收益率下降1.0个百分点后，再次降低。

总裁、首席执行官祝九胜坦承，万科内部已经形成共识：短期房地产利润率仍存在下降趋势，长期房地产行业回报水平会保持在 社会 平均水平。

换而言之，下降是必然。

高地价，限房价，成为房企盈利能力下降的最大因素，甚至出现不少地区项目需要计提资产减值准备。

于万科而言，2020年末项目存货跌价准备为41.8亿元，较2019年末29.9亿元的项目存货跌价准备金额再次提升11.9亿元。仅计提的存货跌价准备，便影响税后净利润19.8亿元，归属于母公司股东的净利润14.5亿元。

虽然祝九胜还指出行业的回报率不等于企业回报率，能够提供好产品好服务的企业回报率能高于行业的均值，但目前万科面对的情况，难度比以往大，也需要更多努力。

“过去四年的政策调控，应该让所有的市场主体清醒认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性，哪怕在疫情期间都没改变过。”郁亮指出，从去年下半年开始推出的一系列政策，包括三道红线、银行两道红线、两集中供地等，背后的源头就是房住不炒。

“政策出台，标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。”郁亮称：“房子就是个耐用消费品，开发业务越来越像制造业。”

再论管理红利

“我们能否抓住机会？”万科致股东中发出了这样的疑问。

“管理红利时代给我们一些新的命题，新的思考，新的应对。”祝九胜介绍万科对于这一方面的思考，应对的举措被归结为两个方面，避免致命短板、打造自身长项。

在郁亮看来，万科近年战略比较清晰，也就暴露了两个短板：组织和人才。

“当我们达到全面管理红利时代的时候，业务协同性比过往更大的时候，组织怎么适配战略问题。”郁亮表示，万科近年一直在做组织的建设问题。

郁亮并没有深入展开这一话题，据观点地产新媒体了解，过去三年，万科持续处于调整变革阶段，2018年提出战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管拿悄理提升主线，2019年工作重点是明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，同年2月郁亮在深圳对媒体透露要开启“大江大海”计划。

2020年，深化组织重建、完成事人匹配是万科的重点事项。

万科于5月左右设立食品事业部，布局养猪等行业，7月在南方区域新设商业事业部，8月设立西北区域事业集团。至12月万科将总部包括招采、工程等部分职能搬迁至上海，同月成立酒店及度假事业部，合并冰雪事业部，丁长峰继续担任负责人。

“组织适配战略，人才需要先行。所以万科现在也有了‘筋厂’厂牌”，郁亮指，这不仅是品牌年轻化的考虑，还有一个大背景是万科已经在与互联网企业在竞争人才，如鹅厂腾讯。万科需要人才，人才是让组织适配战略的要素。

这或许也是另一种焦虑。过去在开发能力上打造的规模与高周转已经变成次要，开发之外的能力成为房地产商们找机会的突破口，所以在人才方面，也不单纯要求房地产行业人才。

“2000年左右开始，我们进入房地产黄金时代，行业没什么人才，那时候有新动力计划，以中海为代表，有海盗行动，2007年，万科预感可以完成千亿，为解决管理问题启动007行动。”

郁亮指出，管理红利时代到了，组织匹配战略，同时还要实现人才和事情匹配，同时又启动了综合竞争，综合竞争的维度要放在整个 社会 上去看。

有意思的是，郁亮甚至直接在业绩会上打起了招聘广告：“必须从全 社会 邀请优秀人才加入，各位如果有非常优秀的十分人才我们非常欢迎。”

以下为万科2020年度业绩会现场问答实录：

现场提问：目前公司处于黄档，但是负债率离标准70%的要求非常近，想问一下公司未来的还款计划和节奏安排？未来有没有考虑适当放松资产负债率要求？

韩慧华： 万科长期以来都是坚持非常稳健的财务策略，我们致力于保持 健康 的财务状况和优秀的信用评级，这是一直以来都是在坚守的。

2021年经营性现金流532亿元，这是万科12年来连续的经营性现金流为正，期末在手现金是1952亿元，对有息负债有2.4倍的覆盖，资产负债率维持在18%，长期维持在行业的低位，有息负债的总额占到总资产的比只有3.8%，这些指标比年初都有更进一步的优化，稳健的财务策略在未来会长期的坚持，现在剔除预售帐款的负债率是70.4%，距离70%有0.4%的差距，我们非常有信心在一季度能够回到绿档。

行业已经来到了管理红利的时代，过往的高负债，高杠杆，高库存的发展模式其实已经被改写了，我们不能再依靠囤积生产资料升值来赚钱，我们也不能依靠加杠杆来赚金融红利的钱，我们相信稳健的财务策略和财政政策让我们保持更大的发展空间和弹性，未来万科会持续稳健运营。

郁亮： 刚才说到净负债率会不会太低，会不会影响发展的问题，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。

比如说今年土地的集中供应问题，对于资金来说要求很大弹性，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力，所以正好是我们用一个18.1%的净负债率有可能是等待市场变化的机会。

所以，我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。

现场提问：万科入股泰禾进展如何，之前有市场信息说万科背景的黄耀文任职泰禾的副总经理，后续万科会介入泰禾的经营管理，是否会考虑整体接盘？

祝九胜： 对于这个问题，我想给三个方面的回答和回应。第一、泰禾的问题，如果能够得到妥善的解决，它最大的客户，对它打交道的金融机构以及项目股东，相关各方来说，这都是一件很好的事情。

同时我们看到事比较难办了，也是一件很难的事情，从去年中期业绩推介到今年年报的业绩推介，已经有半年时间了，进展还是不顺利的。

第二、帮人忙不能给自己添乱，在一开始的时候，万科是否入股泰禾还是有严格的入股前提条件，只有达成的全面的债务重组方案的情况下，万科才考虑真实入股，目前的进度，距离入股还有相当大的难度。

第三、解题就像解锁，钥匙还是在泰禾自身和泰禾相关的债权人的手上，至于资管公司是一个正在酝酿阶段，是个操盘公司，不是接盘公司。操盘公司就是受各方委托，具体来干活的，具体来启动项目，面对项目上的具体的建造，启动，销售这些问题的，不承担项目本身的债权债务关系。

泰禾的问题，整体解决还需要很长的时间，不排除有少数项目是有可能先行解套的，在前一段时间，相关各方也在讨论在商议这个事情，能否成立一个操盘公司，对于少数资源条件好，债权债务的协议都达成，各方都支持的项目能够先行启动，尝试通过盘活项目自身资源恢复开工和销售方面来解决一部分问题，当然具体的方案还在探讨过程中。

现场提问：公司现在非住宅开发业务，包括物业、物流、商业、长租这些业务中，公司未来发展的优先级或者资源分配的重心是哪一块或者哪几块？讲到管理红利，能不能请具体分享一下管理红利的纬度，在管理红利时代，公司觉得哪些方面是万科做的还可以，但是后续需要重点提升的？

王海武： 板块上的投资，我们都会非常重视，但是究竟投在哪里，投多少？我们的侧重其实还是核心要回到和城市同步发展和客户同步发展，客户的需求就是我们投资的重点，也是我们的方向，我们如何判断客户的需求和城市的发展呢？

有三个指标，第一、看这个城市、包括人口导入的情况。第二、客户、城市都是在配套不断完善的客户中，客户对配套的完善有非常强的需求。第三、会看产业是不是有导入，是不是有聚集，因为刚才谈到的生活、生产和生态，这三生融合根本上来讲还是一开始的出发点是生产、或者说吃住平衡，工作机会，这是客户发展的基础，我们从人口的导入，产业的聚集和配套完善这三个纬度判断究竟该在哪里投资？

在7个BU，我们的这些新的业务板块方面，我们的优先级，资源配置并不会有一个预设的目标，或者预设的规划，我们还是牢牢把握投资的原则和在这个过程中一直坚持的准则，根据实际的情况，发现机会，同时去捕捉机会。

郁亮： 我补充一下，其实我们对投资来说，当然首先考虑每个业务的发展潜力有多大，第二看看我们的能力有多高？如果说潜力大，没能力也做不下去，光投资，无效投资，失败投资更可怕，本身业务有发展空间的前提下，能力大小，能力成为我们的优先级，如果这方面没有优先级，只能说能力优先，没有相应的能力，没有金刚钻不揽瓷器活，没有能力，我们不会做投资，所以我想这点补充一下。

关于上市的问题，不同业务类型最终都要接受市场检验，我们先后都会上市，只是在我们业务上市过程中，我们会选择，我们会考虑两点：一个是全面和长期，全面指的是万科今天的每个业务相互之间有协同性，所以我从整体集团业务的协同性出发，是万科集团业务协同性最好，效益最好的角度出发来考虑上市问题，不纯粹考虑单个业务的问题，所以放在整个大的平台上去考虑，平台价值最大化。

第二，长期是不需要赶资本市场的热点，我们不是把业务养大了卖掉，并不把卖掉业务作为我们业务成功的标志，而是这个业务能够越做越好长期做下去为标记，为自己的目标，所以在短期资本市场热点来决定我们的上市安排等等，不是万科的选择，所以在上市问题上，我们肯定会安排上市，但是我们这里面会考虑全面的协同性和长期主义的角度。

祝九胜： 管理红利时代确实给我们一些新的命题，新的思考，和需要做新的应对。我们也研究了很长一段时间，面对管理红利时代我们主要要怎么应对？两句话，或者两个关键词，既要避免致命的短板也要打造自身长项。

管理红利时代是由原来赚钱逻辑可以靠土地，可以靠金融这些要素去赚钱的逻辑，变成了以能力、以劳动挣钱的逻辑转变，在靠能力挣钱的逻辑下，要避免致命短板，还要打造自身的长项。因为管理红利时代是以充分竞争为主要特征，竞争的力度是比以前要强很多，企业不可能再靠一两样关键的资源就能够打赢仗，就能够获胜，所以均好无短板是这个时代的必然要求。

我们需要做到以下几点：第一、在每一条选定的赛道上建立领先的竞争优势，每项业务是根据行业演变的趋势发现的机会找到赢得竞争的关键因素，建立竞争对手难以模仿的价值主张和竞争优势，从规模数量的竞争转化为客户创造价值的竞争。

第二、形成立体组合的能力拼图，因为竞争力度增加，只有小团队的能力不够，只有找到突破难点的行业力量形成中后台的工作，才有可能应对现在和未来竞争的烈度。

第三、让 科技 融入业务，提高 科技 运用的水平，不断释放潜在的价值。 科技 不光是业务和管理的附属，它已经变成改变创新的力量，让 科技 融入到业务当中去，我们要做好三个方面的应对。

当然刚才边回答也边反思，可能我们用的语言过于万科化，过于公司化，如果用更通俗的语言，我自己做了一点简单思考，跟你分享一下，也就是在管理红利时代，我们需要把客户服务好，把产品和服务要做好，把公司运营好，这里面体现能力优先， 科技 融入，要把生态打造好，要把投资者关系和股东回报做好。

总而言之，这几个纬度的要求会更高，只要我们做到努力工作，度日如年，能够回报好股东和利益相关方，能够应对客户市场的变化，做到三生融合等等要求，我们还是有信心能够很好的适应管理红利时代给我们提出来挑战，给我们提出的新的要求。

郁亮： 我再补充一下，万科战略比较清晰，这几年是相对比较清晰的，在战略比较清晰的情况下，我们两个短板暴露出来了，一个组织，一个人才，当我们达到全面管理红利时代的时候，业务的协同性比过往更大的时候，组织怎么适配战略问题，万科两年一直在做组织的建设问题，我们是围绕这个来展开的。

这里我不多讲，还有一个问题，万科遇到的挑战是人才的挑战，在组织适配战略的情况下，人才需要先行。大家知道，万科去年开始在行业内第一次提出品牌年轻化的做法，我们万科现在也有了这个厂牌，不仅是品牌年轻化的考虑，还有很大的背景，今天我们知道互联网企业，像腾讯、鹅厂都是厂牌，万科在跟他们竞争人才， 科技 已经融入到万科的方方面面去了。

所以我们跟这些互联网大厂企业之间，人才变的互有往来，这种情况下，我们发现对人才定义的要求发生变化了，原先从整个行业的优秀人才就可以了，而现在需要从全 社会 的优秀人才作为标准了，所以，今天万科需要十分人才， 社会 中的佼佼者，这个是我想组织如何适配战略，如何发现上 社会 上的优秀人才，是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理方面的问题。

本文源自观点地产网

答“万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的。”

6月30日，在万科2020年度股东大会上，董事会主席郁亮在提到股价问题时称，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。

他说敬皮，“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，数稿猜但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。薯型”

郁亮表示在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。希望万科能在包括大股东在内的所有股东支持下，做得更好。

答万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。 如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，业绩一定 要止跌回稳，开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产 开发、经营、服务并重。 看到没，第一个是根本点，也是我强调烂了的核心——人口老龄化（面对负增长吧）、城镇化见 顶、居民负债率、收入增长放缓等等。

一、最近房地产有趣新闻应该是碧桂园，比如碧桂园总裁莫斌喊：相信所有地产企业都会检讨和反思。市场调整作为管理层我们预判到了，但剧烈程度超出了预期。对于业绩下滑，我和我的管理

层对投资者表示深深歉意，我和我的管理层也在做深刻的检讨和反思。碧桂园神经反应有些迟钝啊，都这个点才喊超出了预期。对投资者表示深深歉意这句话很恶心啊，只对投资者表达歉意，那些购房者呢，甚至烂尾楼呢。

二、怎么不表达歉意，一句道歉都没有，倒是对资本家很殷勤。“新业务方面，博智林 机器人业务是唯一的重点业务，其他新业务都已经暂缓。”这说明碧桂园

和华为类似，在战略收缩，而且可以看出除了建筑机器人产业，碧桂园转型基本上“无成功”。

让我想起来股东大会郁亮喊：从短期来看，楼市已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。那次报告会，最重要的信息如下：

三、与此同时，郁亮也表示，尽管环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需

要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、

房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶册宴清段，所以不能再沿着过去的逻

辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。 万科实现合同销售金额1681.1亿元，同祥宴比2021年同期的2868.1亿元下降

41.39%。已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%。这么说万科也

没有好到哪里去，属于泥沙俱下状态。

四、看起来很吓人，但实际上它的影响力已经大幅下降（未来股市会占很大比重），会从经济的超级支柱沦为支柱之一，而且会逐渐 离开舞台中央。 届时，数字经济、新能源产业、医药医疗健康乃至大飞机产业都可能超过房地产对GDP的贡献。 比如数字经济：国家正式发布了《数字经济“十四五”发展规划》。 根据规划，到2025年，数字经济将进入全面扩张期，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。 业内人士分析，假设2025年GDP总量为130万亿元，这意味着数字经济核心产业增加值将达到13万亿元。  2020年，这个数字只有7.8万亿元左右。

五、另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口（供需关系核心）、城镇化、经济转型

升级、化解土地财政困境、空置率等。

最核心的出生人口无需多言，我从18年强调到现在，现实情况人口也和我此前分析一致。

城镇化呢，已经到顶了，后续城镇化会随着人口自然更迭（农老龄人口去世）而被动上升。

一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。

一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅

礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！

我们都可以作为理性力量发生源，州前我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

据说中国房地产总市值有400多万亿，虽然经过21年底和22年的持续萎缩，但10万的市场目前还是

有的，但过了今年就不好说了。

郁亮说了一句很有意思的话，就是存量住房每年要淘汰10亿-11亿平方米，简单的理解一下就是房

子会折旧的，会没人住的，会淘汰的，指望囤房子涨上天际的炒房客们，好好算算房子的折旧，特

别是30层左右的高层。 

六、以我国的建筑设计质量，电梯和电路水路也就15年左右，外墙二十年，房子能住30年算质量很好的

啦，而且这还是标准的。若是按照这几年烂尾楼开发商的尿性，嘿嘿，我都倒吸一口凉气，开发商

都已经抠到把草坪换成沙地，至于购买的房子钢筋数量够不够，实在不好说。

前段时间烂尾事件，个人认为保交楼但没有保质保量的话，没有任何意义。有钱的时候，开发商建

房子况且可以四年掉外墙，建筑用海沙，3年时间阳台护栏全部生锈。要是没钱的开发商能做出什么

事，真不敢想。 

现在大家明白为啥二手房5-10年要套现走人了吗，要是超过10年二手房，任谁接盘都很可能是最后

一手，哪怕你吹上天际，但二手就是二手，就是在不断折损，就是不如一手房。房子其实是个消耗

品，作为地产行业相关人员，我见过很多房子，其实不管是多贵的房子，楼龄超过15年或者20年以

上的，都会显得非常老旧。

10年前的开发商还算有良心的，但这几年起的房子，那些高周转一年半建起来的，各种违规偷面积

扩阳台，用海沙建房子返碱的，要说能住三十年，我说你都不信。

有没有可能30年前掏空积蓄买房子，30年后掏空积蓄修房子为啥要用修这个字眼呢，因为现在高层是拆不起的，把你们30层的高层住宅拆掉要赔多少钱，还不

如另外找个空地去建个新城。中国那么大，你们不会那么天真以为会没有地，要拆你家的高层吧，就把话放这里，绝大多数人花了一辈子积蓄，也就是租了30年房子而已，要是现在还有人把商品房

当成传家宝，传一代又一代，那是你想多了。

能传一代一代的，那是宅基地！老房子危楼了，能推到自己重新再建的，也是宅基地。跟你买的商

品房没啥关系，商品房是消耗品。

无论你的行为是对是错，你都需要一个准则，一个你的行为应该遵循的准则，并根据实际情况不断改善你的行为举止。了解完“谁的万科”进入决战 王石：资本不能为所欲为，窝牛号相信你明白很多要点。

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