房地产泡沫：一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。

而房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀，导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨。主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。

中国房地产业经过几十年的迅猛发展，目前全国范围内的住房需求面临拐点（一线城市另当别论），中国房地产市值已达450万亿，超过了欧盟、美国和日本的总和，甚至已经超过了全球GDP总和。

按理说，中国无疑是世界上最富裕的国家了，可是事实上，我国的人均收入仅为10483美元，在全球排名为63位。

随着中国经济的快速增长，房价也随之不断攀升，现在已经到了天花板，导致现在普通人已经买不起房子了。所以说，目前中国房地产市场存在泡沫，已是明摆着的事实。

根据经济学发展原理，任何行业都有生命周期，房地产业自然也不例外，其生命周期大致可分为5个阶段：

1、品类红利期，1978-2003

这一时期的特点是品类市场需求刚刚兴起，供小于求，群雄并起。房地产企业规模小，基本上没有全国化布局的房企。

2、龙头红利期，2003-2012

这一阶段房地产业的发展特点为，大型房企积极全国布局，行业集中度开始提升。出现了每年的房企排名。地价上升，地价房地产成本的占比越来越高。

3、品牌红利期，2012-2017

房地产行业集中度进一步提升，没有成长起来的大多数小企业已经在市场竞争中消亡。剩下来大企业的技术管理规模都达到了较高水平，品牌深入人心，客户选择更看重企业品牌。

4、平台红利期，2017-目前

行业只剩下十几个大企业和少数中小企业，行业规模已经见顶，大企业之间除了竞争，也开始展开合作，更加注重凭借自身平台，向上下游发展，跨行业经营并与金融业进一步融合。

5、行业萎缩期，夕阳阶段

行业规模逐渐萎缩，企业经营困难，勉强维持，事实上，在此阶段到来之前，有许多企业会及时转型，变卖资产和品牌，转而去向具有发展前途的新兴产业发展。

纵观世界各国经济发展历程，大多数国家都经历过泡沫经济阶段，而房地产泡沫更是不可避免的。如当今第一大经济体美国和第三大经济体日本都有过房地产泡沫的历史，尽管房地产泡沫问题处理起来十分棘手，然而，最终它们都成功地解决了这一难题。

下面我们就来看看美国和日本是怎样化解国内房地产泡沫这一危机的，目前中国也面临房地产泡沫问题，或许我们能从美、日的成功经验中得到一些启示。

先来看看当年日本是如何处理国内房地产泡沫危机的

日本的泡沫经济是于上世纪80年代末到90年代初出现的。二战后，日本经济恢复很快，迅速进入了高速增长阶段，GDP增长:1955-1970年为9.7%，1970-1979年为5.2%，1980-1989年为3.8%。凭借这一惊人的发展速度，日本一跃成为了世界第二大经济体。

上世纪80年代初期，由于美元汇率过高，导致美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长，美国希望通过美元贬值来增加产品出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。于是，1985年9月22日，世界5大经济强国美国、日本、西德、英国和法国在纽约广场饭店达成了“广场协议”。

美国与其他4国发表共同声明，宣布介入汇率市场。此后日元迅速升值。从1美元兑240日元左右上升到1年后的1美元兑120日元。日元疯狂的升值，直接把贸易出口这条路给堵死了。国内资金剩余太多，最终投机者选择了全部投入到房地产之中，也就是俗称的“炒房”。

由于当时日本的房价还是很低的，资金大量涌入，导致国内房价疯涨，1986-1989年房价就翻了一倍不止。后来日本政府终于发现自己的做法是错误的，也明白房地产这一痛点不解决的话后患无穷。

1990年，泡沫破裂后，房地产价格下跌了85%左右。日本政府没有采取任何关于房地产方面的补救工作，以及关于金融支持、政策倾斜的任何措施。而是任由房地产市场自由坠落。

1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地效果融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致本已自然衰退的日本泡沫经济加速下滑，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。

同时，日本银行也采取金融紧缩政策，进一步导致了泡沫的破裂。事实上，日本政府此举就是选择去主动刺破房地产泡沫。

1990年3月27日，日本大藏省发布《金融机构不动产融资总量限制》，这一被称为日本房地产泡沫破灭“引火擎”的管制措施对抑制房价上涨产生了显著效果。自此以后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款，提高贷款利率，并开始征收地价税。

1991年以后，日本三大都市圈的地价开始明显下降，目前日本住宅的价格还不到泡沫时期的一半。

此后，在泡沫经济的恢复过程中，日本政府在以东京为中心的日本都市圈的建设过程中，从一开始就提前预判，以产业分散布局和便捷的交通方式有效防止了房价集中上涨。

具体措施：1、分散城市功能，避免人口过度集中；2、交通便捷，为购房者提供更多选择。

说完了日本，下面再来看看当年美国是如何解决，曾经导致产生金融危机的房地产泡沫的

2008年，美国的房地产泡沫已经达到了顶峰，当时最先引爆泡沫的是次级贷款，随后一系列金融机构破产，最后与金融行业相关的房地产价格开始大幅暴跌，最终美国政府采取了一系列措施，泡沫才被挤了出去。

导致美国此次房地产次贷危机的根源是房利美和房地美两家公司，早期的贷款业务都是低风险，符合标准的抵押贷款。后来业务的不断发展使得它们的风险越来越大，主要是它们开始购买和担保一些所谓的次级贷款。

这些贷款都不符合承销标准，而且首付远远低于两家机构规定的20%。最终到2007年底，房利美和房地美两家公司，用832亿美元支撑了52000亿美元的债务和担保。

当时美国政府采取的主要措施是救助金融系统，因为只要保住金融系统，房地产就会慢慢恢复。于是，2008年美国国会决定接管房利美和房地美两家公司，而后政府承诺两家机构之前发行的债券会得到补偿，但普通股和优先股投资者的资金几乎是全部损失了。

面对2008年金融危机，美国政府采取了以下措施：

一、货币政策

美国政府最大限度利用了货币政策的操作空间，基准利率和贴现率双双下调到历史罕见的低水平。

二、财政政策

2008年10月3日，美国总统布什签署有史以来最大规模的7000亿美元的金融救助计划。此外，美国政府还对濒临清盘的金融机构直接注资。

三、推动实体经济恢复

2008年12月19日，美国财政部动用174亿美元用于为汽车业提供短期贷款。这一计划极大地刺激了美国的汽车市场，有效地提振了经历破产重组的美国汽车业。

四、货币政策的国际合作

为应对金融危机，美联储加大了货币政策的国际合作力度，先后与10个国家签订或扩大了临时货币互换协定以增强离岸市场美元的流动性。

五、美国两家房产公司将次贷危机转嫁给了世界，从而减轻了美国的负担

房利美、房地美两家公司已将次级贷款包装成为金融衍生品，把它们打包出售给了世界各国金融机构。所以购买了这些金融衍生品的各国银行或金融机构也为美国金融危机买了单。

结语

从美国和日本处理房地产泡沫的方式看，美国的方式似乎更为有效，美国经济自08年后迅速恢复，不像日本经济一直萎靡了20多年。然而，两国国情不同，一是美国经济基础雄厚，实力强大；二是凭借美元世界货币的霸主地位。

目前，我国房地产泡沫情况也十分严重，通过研究分析它国如何处理泡沫、化解危机，对于中国房地产今后发展具有借鉴意义。

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