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前言：

中国的楼市分化，走过了三个阶段。

前两次楼市暴涨和阶层分化都是由货币超发引起的；

第三次分化，将是城市和都市圈的胜利。

从98年房改开始，中国真正有房地产市场至今不过22年时间。对于房地产这种长周期行业，对照14亿人口基数和城市化进程需求，目前还是在爬坡中途。前途是需要点想象力的，但过程不会一帆风顺。

进入2000年后，全国房价，从北京上海到六线县城都是普涨的，原因是普遍匮乏。

普涨格局一直延续到2007年，次贷危机来了。

NO.1┃第一次分化

09年四万亿救市，资金疯狂涌入一二三线城市。很多地方房价短期翻了一番，多数四线以下的小城涨幅有限。

山西“煤老板“传奇终结，煤老板们被迫退出煤炭行业，没想到因祸得福，大量资金没地方去，只好跑到京沪买楼，那时很多煤老板买楼真是成栋的买，房价迅速暴涨，结果导致了北京全面限购政策的出台。

这次暴涨，出现了两个明星城市，鄂尔多斯和温州。温州炒房团纵横天下，鄂尔多斯人均GDP直追香港，街上豪车遍地，美好的日子似乎就在不远，真是扬眉吐气（羊煤土气）。

2011年后，四万亿刺激时效一过，形成大量过剩产能，煤炭价格一泻千里，次贷危机后全球经济不见好转，外贸也急转直下。

随后，温州炒房团走进历史，鄂尔多斯遍地鬼城。到今天，这两个地方仍未恢复元气。

第一次分化：大小城市的分化。

NO.2┃第二次分化

2015年至2019年，以京沪深为代表的一线城市暴涨。

随后深圳限购，上海限购，北京限购，资金随机转战南京、杭州、苏州、西安等二线城市；

二线房价涨起来后，剩余资金溢出流入无锡、南通、嘉兴、绍兴、东莞、中山、徐州、唐山等三线城市，长三角城市群、粤港澳城市群和京津冀城市群内三线城市房价涨幅亮眼。

在这轮房价上涨中，广大四五线城市和三大城市群外的三线城市没怎么涨，尤其广大西部和东北。这一次，京沪深脱颖而出，强化了自己一线的位置。

广州、杭州、南京、武汉、成都等强二线也从众多二线城市中分化出来。南通、嘉兴、绍兴、东莞等城市群内三线城市获益明显。

第二次分化：一线和非一线、强二线和普二线、三大城市群内城市和其他三四五城市的分化。

一个标志就是这次不是全面限购，而是个别限购（一个最简单的投资办法就是，去限购的地方买，限购越严越有价值）。

NO.3┃第三次分化

从2020年到2025年，楼市将出现第三轮分化：

一线三城中深圳崛起，去年深圳房价上涨如火如荼，今年新政后依然保持上涨；上海楼市成交量放大，房价上涨明显。

北京由于管制严格和向雄安疏解的因素，未来房价涨幅有限，基本形成深：沪：京=1:0.9:0.8的格局（如果北京放松政策，房价是称雄全球的）。

强二线城市内部继续分化，杭州、广州、南京、武汉等城市由于高新产业发展迅猛、人口流入明显，房价会脱颖而出。预计杭州房价表现亮眼，超过厦门，达到全国第四。

三大城市群内城市继续分化，与核心城市距离近，真正具备承接产业能力和通勤可能的城市房价继续上涨，其余三四五线城市房价涨幅有限。

同一城市内部，不同板块间也出现分化，高新产业聚集区涨幅高于市中心；豪宅涨得最快，次新改善小区涨幅可观，老破小涨不动的现象。

第三次分化：一线之间的分化，二线内部的继续分化，三四五线加剧分化，同城内板块分化。

NO.4┃小结

第三次分化时间为2020-2025年，直至城市化完成。

中国楼市形成以深圳为首（全球第一）、沪京紧随其后，四小龙、八小虎、十二狼……2000县城逐次递减的房价差序格局。社会分层、居民财富固化基本完成。

全世界房价最高的十个城市，大陆要占到八个，依次是深圳、上海、北京、杭州、广州、厦门、南京、东莞。

文：杭城科学家图：网络，如有侵权，请联系删除

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